近几年楼市低迷，房地产营销策略可谓层出不穷，在“大蒜换房”、“西瓜换房”、“买房送工作”、“买房送猪”等博取市场眼球的操作之后，“负首付”成了近期房地产业的热门词汇。

(资料图)

很多开发商和中介为了促销，通过“低首付”来吸引购房者，深圳、重庆等地还出现了“零首付”和“负首付”现象。如果用“负首付”方法买房，假如一套房子评估价570万元，业主售价520万元，购房者可在银行贷款570万元买下这套房，还剩50万元用于装修。重庆巴南区一位房产中介近日推荐称，“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元……”

业内人士认为，“负首付”的运作逻辑与“高评高贷”一样，所谓“高评”是指高值评估，“高贷”则指高额贷款。购房者可以通过做高评估价格，从银行获取更多贷款来变相降低首付，这样就可以实现低首付、零首付甚至倒拿钱。

中原地产首席分析师张大伟指出，现阶段的“高评高贷”采取阴阳合同的方式实现目的，即买卖双方签署两份购房合同，其中“阳合同”代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，“阴合同”则代表真实的房价，以“阴合同”的房价实际成交，以“阳合同”的房价获取高额贷款。

针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象，监管部门开始出手叫停。

广东省惠州市惠阳区住建局近日印发通知称，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》（下称“《提示》”）称，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。深圳市房地产中介协会进行上述提示，主要是近期有“买房现负首付”的相关新闻，反映深圳市出现以“首付分期”“装修贷”等形式，诱导购房者购房的违法违规行为。

业内专家提示，“负首付”属于营销乱象，更是违规违法行为，背后暗藏多重风险。当前，各地监管部门、房地产行业协会，正从合规角度解决“负首付”等问题，防范各类打擦边球的违规违法事件出现。

早在2017年9月，住建部、人民银行、原银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》规定，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。严禁房地产开发企业、房地产中介机构，违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

天下没有免费的午餐，“负首付”并不是天上掉下的馅饼。购房者就算买房没有交首付，甚至倒拿钱，但首付这笔钱还是需要后期偿还，甚至还的更多。

近年来在房地产营销话术之下，部分购房者失去理智，持续加杠杆，增加了断供风险。有的购房者通过消费贷、贷款中介、小额贷款公司等四处筹措资金，既提高了购房成本，又产生了新的风险。无论采取哪种形式，购房成本和额外产生的利息均会转嫁到购房者身上。

原浙江银保监局曾提示道，此类模式下，购房人看似“零首付”购得房产，实际却因前期人为做高房价、支付中介服务费和税费等，承担了远高于房产实际市场价值的负债，甚至面临个人信息泄露、涉嫌违法等风险，得不偿失。

“二季度，房地产市场出现了明显的成交分化，针对出现‘负首付’这种严重违法手段的项目所在区域，大概率区域市场已显现成交疲软。”张大伟表示，因此，越是面对楼市弱市之下各种诱人的购房“营销手段”，越要谨慎购房。