赶在上半年的尾巴，2023年的港股IPO市场再度活跃了起来。同时，沉寂已久的物业管理行业也迎来了“新兵”。

尽管现阶段中国的房地产和物管行业处于深度调整的阶段，但中信证券最新观点认为，整个房地产产业链最为确定的长期机会，则是存量不动产的运维养护提效和服务升级，并认为物业管理板块当前具备显著投资价值。

在这样的背景下，近日，泓盈城市运营服务集团股份有限公司(以下简称“泓盈服务”)向港交所主板提交上市申请，中金公司为独家保荐人。

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深耕湖南省的城市运营服务商

近年以来，星城长沙作为近年来热度飙升的“网红城市”，以好吃、好玩和低房价活跃于网络，吸引大批游客、年轻人和企业等前来旅游、置业、投资。而泓盈服务正是来自于长沙，并持续深耕于湖南省。

智通财经了解到，泓盈服务是一家领先的国有城市服务及运营提供商，提供广泛的服务。近年以来，泓盈服务以湖南省尤其是长沙市为战略重心，以及在同一地区提供物业管理服务及城市服务的既定市场地位，将继续支持其业务规模扩张。

据中指院资料，以截至2022年年底的综合实力、毛利及城市服务收入计，泓盈服务在总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中排名第一。此外，公司被公认为总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中唯一一家提供城市照明系统运营的公司。

从财务角度来看，近三年以来，泓盈服务实现收入分别约为2.78亿元(人民币，单位下同)、4.32亿元及5.29亿元，复合年增长率为37.8%。同期利润分别约为3461.7万元、4084.1万元及5359.6万元，年复合增长率达到24.4%。以此来看，尽管当期公司的营收和利润均属于稳步增长的状态。

根据业务性质，公司提供的服务可分为三类：物业管理服务(包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务，以及增值服务);城市服务(包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务);及商业运营服务。

近年以来，泓盈服务的营收结构发生了较为明显的变化，在2020年时，该公司的营收还是物业管理服务业务为“顶梁柱”，而至2021年，尽管物业管理服务的营收正在稳步增长，但城市服务的收入已能够与其平分秋色。再至2022年，城市服务已取代物业管理服务成为了公司第一大营收来源，实现了2.74亿元营收，占到了总营收的一半以上。

与此同时，泓盈服务的业务拓展也在近三年内取得了较为明显的进展，截至2022年末，该公司的在管物业管理项目总数为63个，在管建筑面积为1030万平方米，城市服务板块在管项目总数为148个，其中4个照明系统运营项目、142个停车场运营项目及2个市政环卫项目;同年，该公司还完成了98个园林绿化及工程项目，且有43个项目正在施工中。此外，泓盈服务的商业运营服务板块在管项目总数为44个，在管建筑面积为53.4万平方米。

然而，业务规模的大举扩张似乎却没带来利润空间的增长，2020-2022年内，泓盈服务的毛利率分别约为29.4%、24.9%及23.0%，反而有日渐下降的趋势，对此，公司将其归因于劳工成本和材料成本的不断提高。

期内，泓盈服务产生的劳工成本分别为1.24 亿元、1.85亿元及2.33亿元，分别占其2020-2022年总销售成本的63.1%、57.1%及57.2%。此外，同期该公司分别产生材料成本1300万元、4650万元及5950万元，分别占其总销售成本的6.6%、14.3%及14.6%，均呈现连年上升的趋势。

而由于物管及城市运营服务行业为劳动密集型，劳工成本的上升在一定程度上将会带来利润上的波动，是否能够有效控制成本也成为泓盈服务维持或提升现有盈利能力水平的重中之重。

从现金方面来看，公司似乎并不缺钱，截至2023年4月30日，公司拥有现金及现金等价物为约1.59亿元，公司称当前的流动资金水平足以令其成功渡过一段较长时间的不确定性。

值得一提的是，从公司名称和业务发展似乎也不难看出，泓盈服务未来主要将以城市服务业务为主的趋势已经十分鲜明，这也在现阶段已上市的物管企业中形成了一定的差异化。而在这条赛道上，泓盈服务似乎拥有着得天独厚的优势。

背靠长沙城发集团，却难破高依赖“魔咒”?

智通财经了解到，城市服务业务对服务企业的人力、资源整合力、应急指挥力、资金实力以及社会担当均有较高要求，环卫和物业公司是主要玩家，物业公司中转型较为顺畅的一般是规模较大、体系完善的头部物企，相对基础物业服务竞争格局更优。

东方证券研报显示，当前城市服务市场空间广阔，狭义上看，2021 年城乡社区环境卫生支出 2521 亿，占全部财政支出比例 1.0%，该比例 20 年以前稳中有增，20-21 年有所下降，目前环卫订单并非全部释放到市场，预计城服覆盖率会持续提升。广义上看，随着城市运营管理的职能逐步从政府部门转移至市场化机构，社区管理事务支出将有望推动城市服务市场继续增长，21年城乡社区环境卫生+管理事务支出共 6189 亿元，占全部财政支出比例 2.5%。

此外，城市服务收入来源为政府财政预算，支付有保障、违约风险低，具有需求刚性持续、弱周期化等特点，市场受宏观经济调控因素影响较小。因此，在物业管理行业进入分化的当下，城市服务已将成为各大企业探索的下一个增长点。

泓盈服务之所以能够顺利转型并开拓城市服务，与其控股股东密不可分。招股书显示，泓盈服务的控股股东为长沙城市发展集团有限公司(简称“长沙城发集团”)，由长沙市国资委全资拥有，直接拥有权益并有权行使泓盈服务95%的投票权。此外，长沙城发集团通过另一发起人岳麓山公司间接拥有泓盈服务已发行股本总额余下5%的权益。

自泓盈服务成立以来，与城发集团的长期关系无疑是其发展的最大驱动力。近三年以来，该公司从城发集团及其联系人(按项目来源划分)获得的总收入分别为2.12亿元、3.03亿元和3.48亿元，分别占其总收入的76.2%、70.2%及66.0%。同期，在物业管理服务板块，该公司来自城发集团及其联系人的项目的保留率分别为100%、87.2%和86.3%。

这在一定程度上为泓盈服务发展至今提供了稳定而坚实的业务来源和收入基础，但另一方面也意味着其业务极其仰赖于长沙城发集团，关联交易占比过高同步意味着，与母公司的深度绑定也将深受其影响：最大客户城发集团近三年分别贡献32.6%、41.4%及44.0%的收入，占其贸易应收款项总额的大部分。

而公司也意识到了这一点，并试图在外拓方面发力以获取独立第三方的项目——近三年，在物业管理板块，该公司来自独立第三方的项目在管建筑面积分别占其在管总建筑面积的66.0%、56.5%和58.2%，提供物业管理服务的在管项目数量分别为16个、18个及18个。

另一方面，由于城市服务场景复杂、赛道众多，泓盈服务与头部物管企业相比，在品牌价值、运营能力、资金实力等方面仍然有一定的差距，业务开展仍存一些挑战。但身处黄金赛道，拥有稳步增长的业绩和根植湖南的国资股东，赴港上市或许将成为泓盈服务业务登上新台阶的契机之一。