日前召开的中央财经领导小组第十一次会议提出，化解房地产库存，促进房地产业持续发展。缘何这次提及“化解房地产库存”，并将其与房地产业能否持续发展挂钩?如何评估楼市当前的库存及其对楼市和经济的影响?

微观上，库存是一个企业管理的概念，是指企业为销售而准备的原材料、中间品以及产成品，即所谓“库存管理”。按生产流程，库存分为原材料、中间品(半成品)和产成品三个类别的库存;宏观层上，企业库存行为是判断行业或宏观经济周期的指标，即所谓“库存周期”。如经济复苏、需求改善，但生产还没有完全恢复，就带来库存的被动消耗，称为产出上行、库存下降的“被动去库存”阶段;经济由复苏转为繁荣，称为产出上升、库存上升的“主动补库存”阶段。

因此，楼市“去库存”，应该是行业“库存周期”的概念。并且，由于楼市库存去化到何种程度，关联到上游原材料和制造业(水泥、钢铁、建材等)、关联到下游消费品行业(家具建材、家电家纺、装饰装潢等)的库存行为，进而影响到经济扩张或收缩的动能，因而备受各界关注。

楼市“去库存”首次提出，是在2014年7月11日住建部城乡建设工作会议上，新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见，排在首位的就是“千方百计去库存”。从那时起，“去库存”就取代“调房价”，成为楼市的新主题。可以说，近一年多来，为了“去库存”，采取了很多措施，比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆，再比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。

事实上，今年以来楼市“去库存”效果是不错的。全国楼市销售面积增幅从1-2月份下滑16.9%逆转到1-10月份增长7.2%，预计全年销售规模有望探到2013年13.1亿平方米的历史最高。50个重点城市楼市库存消化周期，已从上半年的15个月回落到目前的11.4个月，一线城市库存消化周期甚至为7-9个月。进入四季度，开发商在这些区域已经从“去库存”全面转向了“补库存”，土地市场明显回升。

CREIS数据显示，10月监测的37个主要城市的成交量环比上升17.73%，库存则下降了1.8%，而三、四线城市库存严重。究其原因，首先，三、四线城市人口产业集聚能力不足，楼市有效需求跟不上;其次，三、四线城市政府财力有限，“土地换配套”是区域开发的主要形式，土地房屋联合开发的“一二级联动”模式很普遍，超级大盘比比皆是，很多项目要开发数年，甚至十几年。

因此，即便重点城市楼市持续回暖，并带动全国楼市销售量回升，但销售与库存“两张皮”始终存在。今年以来，库存仅在5月短暂减少，后续一直增加。10月底，全国商品房待售面积比9月底增加2122万平方米，远大于7-9月月均仅100万平方米左右的增幅。另外，商品住房库存结束连续两个月减少态势，10月大增1180万平方米。库存大幅攀升，重灾区在三四线城市，而“金九银十”推盘增加、前期政策激励效应递减是主要原因。

另外，从库存概念看，除了常说的待售库存，即产成品库存外，还包括在建库存(半成品)和已批未建库存(原材料)。前者是显性库存，规模不大，业内匡算的消化周期多在24个月左右;后两者是隐性库存，规模非常大。中信证券估计，按规划建筑面积，目前已批未建库存70.9亿平方米、在建库存55.3亿平方米、待售库存6.6亿平方米，全国整体库存达到132.8亿平方米。若按2013年13亿平方米的历史最高销售计算，即便未来不增加土地供应，也要10年才能消化完。

当前，尽管资金面全面好转，但开发商新开工和拿地积极性并不高，库存制约是首要原因。三、四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%，所以就不难理解缘何今年以来楼市“先行指标”(新开工、拿地、开发投资)始终疲软，这也是今年以来固定资产投资增速持续回落的原因。尽管楼市库存成本比较低，但关键是，若三、四线城市库存不消化，全国楼市开发投资、上下游制造业产能过剩，进而全社会固定资产投资疲软的格局就无法化解。

因此，去库存仍将贯穿2016年。在政策上，针对既有政策边际效应减退，新一轮政策呼之欲出，如首套房贷款首付和交易税负降低、推进公积金异地流转、保障房(包括棚改)供给全面货币化、国家住房银行、资产证券化等。另外，以加速新型城镇化为契机，以户籍改革和传统产业转移为抓手，大力夯实返乡置业，可能成为政策重点，意在让“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”，实现外来人口在城镇化成本较低的三、四线城市“扎根”、让产业在三、四线城市集聚，从而实现“楼市、人口、产业”发展的顺循环。□深圳市房地产研究中心 李宇嘉