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观天下!4年规模2.6万亿元!住房租赁不再是房地产“配角”,供地偏远现状下,业内呼唤“5公里幸福通勤”

2023-04-22 14:05:53 来源:华夏时报

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华夏时报记者董红艳李贝贝北京报道

在“房住不炒”、持续城镇化以及房地产新发展模式的背景下,住房租赁市场的地位愈发凸显。近期,在主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛上,业内多方对住房租赁市场的发展前景、存在的问题以及解决路径进行了探讨。

华夏时报》记者了解到,虽然住房租赁市场前景广阔,但是当下行业“内卷”严重,民营企业发展存在诸多困惑。对于这种情况,业内多方表示,住房租赁市场的发展应该注重差异化产品策略,“提供各种层次的租赁产品”,同时也应该注重发挥市场的主导作用,并防范相关运营风险。


(资料图)

行业“内卷”严重

房地产行业的高杠杆、高负债、高周转的发展模式已经难以为继。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出,截至2021年末,我国房地产开发企业负债总额达到91万亿元,是2002年的37倍,相当于当年GDP的80%。业内认为,购房者的看涨预期还在持续下滑,房地产行业旧的发展模式亟待调整。

对于房地产新的发展模式,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强向《华夏时报》记者指出,在房地产业新发展模式中,住房租赁将唱主角。房地产开发建设,不再都是一卖了之,而是逐渐增加长期持有、出租经营的比重。中国宏观经济研究院研究员刘琳认为,过去房地产发展模式都是以销售和购买为主。新模式下,建设部门要求从增量和存量并重入手,消费方式是租购并举,租购并举在新模式中具有非常重要的作用,它代表一种住房消费方式转变。

新发展模式之下,住房租赁市场前景广阔。据弗若斯特沙利文预测,到2027年我国租赁公寓市场规模将达到2.6万亿元,集中式长租公寓市场规模达到1366亿元,复合年增长率将达到21.7%。

“政府要推进租赁住房建设,很重要的一个抓手就是要培育机构持有的长租房供给。”刘琳认为企业在住房租赁市场大有可为。在此背景之下,多家住房租赁企业都在探讨新模式下的企业发展方向和产品标准。其中,魔方生活服务集团CEO柳佳认为,租赁住房企业发展应当注重科技创新,同时也应当注重增值服务,并细致到为客户提供情绪价值。

不过,乐乎公寓创始人CEO罗意对《华夏时报》记者表示,近期住房租赁市场行情相比年前好了不少,但是业务净增长很慢,有很多人进来,也有很多人走,市场处于温吞的状态。整个行业同质化竞争严重,很“卷”。彼时,乐乎公寓躲过了一些“雷”,但发现再往下走,竞争乏力。

对于行业的“卷”,客逸家董事长兼CEO刘翔认为,短期内,在产品问题上过多地去“卷”是一种无谓地抵抗。现在正处于资产时代,市场还是相对的卖方市场,运营商在资产时代并没有尊严。在资产溢价增值逻辑里,运营方面下再大功夫也只是给自己营造在努力的假象。此前部分企业挣了钱,并非是依靠运营挣的。现在,运营商要去满足各种“没有尊严”的商业条件,最终挣不了多少钱,但是作为民营企业获取资金的成本又非常高。因此,期待给到国企的土地、资金政策也能给到民企。“非改住”(非住宅类房屋改建为保障性租赁住房)政策的落实,民企融资成本能够降低至3%,都将极大地提高民企进入住房租赁市场的积极性。

记者注意到,在民营企业“内卷”的同时,部分央企、国企也进入了住房租赁市场,并且显露出截然不同的“气质”。湖北省住房保障建设管理有限公司副总经理文家武指出,截至目前,湖北省住房保障建设管理有限公司在成立仅一年多的时间里,已经通过收购的方式持有在建保障性租赁住房约15000套,共计获批住房保障项目21个,发展迅猛。同时,金融方面也确实有比较大的优势,目前已经获得71亿元的信用融资,国开行、农商行、建行和工行、农行、交行都可以为其提供贷款,贷款的种类涉及资产购置贷款、装修贷、运营经营贷、股权贷款,平均融资成本为3%多一些,而且成本还有下降的趋势,部分租赁住房也将考虑发行REITs。

市场发展如何推进?

在行业“内卷”,民企和国企展现不同“气质”的情况下,住房租赁市场应该如何去发展?刘琳向《华夏时报》记者指出,现在保租房的政策是讲“谁投资谁租赁”,鼓励资本进入去建设持有房源,同时政策文件并没有指出哪些企业可以持有,并未强调国企和民企的差异。

在住房租赁市场上,民企应该如何找到自己的位置?对此,刘琳分析指出,保障性租赁住房产品原则就是小户型、低租金,更多是满足过渡性的住房需求,并不是可以一辈子居住的产品。而目前租赁市场也是以过渡性需求为主,除此以外其他需求很少。民营企业如果要想进到这个市场里,可能要做更细致的调研,更细致的产品设计,提供差异化的产品,关注更高端的、更长期的租赁产品,跟国有企业的产品错开。

对于差异化的产品策略,国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真表示十分赞同。蔡真表示,具体来看也需要考虑到民企、国企市场占比多少的问题。长租房的租赁对象为新市民,有2-3亿人的市场,都由政府主要去做,政府的财政压力将很大,应该以市场为主。

而“市场主导”的观点也得到多个专家的支持,其中,清华大学建筑学院城市规划系副主任田莉指出,租赁住房发展不仅仅是住房的问题,也跟城市空间结构、城市通勤职住平衡密切相关。幸福通勤的距离是5公里以内,但是目前租赁住房很多建在五环以外甚至六环以外,这种量的增加意义不大,并不是有效供应。

“供地太偏远,成本回收难度很大,也让大多民企介入市场的意愿较低。首开、首创等国企也在做租赁住房,但是面临做不下去的情况。所以,政府应该放松条条框框,让市场来做,让民企与国企享受到同等的待遇,放松门槛让企业能够进来,提供各种层次的租赁产品。”田莉补充道。

具体到“非改居”,田莉认为,“非改居”涉及较多技术性问题,改起来具有较大的难度。我们可以借鉴国外伦敦等地规划管控放松的思路,允许减少规划审批的程序,重监管,让市场来为自己成本收益的决策负责。

除了角色的分配问题外,住房租赁市场的发展还有多方面的问题有待解决。浙江工业大学副校长虞晓芬指出,目前住房租赁市场发展面临三个方面的阻力,即住房租赁项目税收贡献少,地方政府积极性偏低,项目落地难;租售比偏低,项目投资回报率达不到合理的回报要求,重资产开发持有意愿低,风险大;租购不能同权,影响租住者获得感。

同时,上海市房地产科学研究院院长严荣指出,长租房发展正处于快速发展爬坡的时期,要注意防范发展陷阱:防范行业过度资本化,租赁住房应该服务于百姓,安居宜居,把长租房资金的回报作为首要目的属于本末倒置;防范客群加速士绅化,不能仅仅给高收入人群提供租住的空间,也应该兼顾低收入群体;防范规模区域巨型化,长租房单体的规模不断地增长,对社区的管理、项目的运营都会提出很大的挑战。

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